【《透視俄羅斯》特約記者 伊琳娜·詹達羅娃】在俄羅斯，輕工業(yè)地產（Light industrial）越來越受企業(yè)和投資者歡迎。這類地產通常指將生產、倉儲、辦公及陳列室整合在一個面積超過500平方米的通用型室內空間中，專門用于布置輕工業(yè)生產線。由于空間的多用性布局，輕工業(yè)地產幾乎可以適用于從化妝品生產到醫(yī)療設備制造、計算機組裝等多種生產流程，還可以針對租戶的需求進行適應性調整，例如增加倉儲系統(tǒng)以擴大庫房面積。

企業(yè)高度關注

作為俄羅斯最新的商業(yè)地產形態(tài)，輕工業(yè)地產與傳統(tǒng)工業(yè)建筑有明顯不同。這些地產通常位于市內或近郊，而非過去常見的老工業(yè)區(qū)。隨著許多過去的大工業(yè)區(qū)被重新開發(fā)為住宅、社會和商業(yè)基礎設施，原本集中在大工業(yè)區(qū)內的俄羅斯中小制造企業(yè)的分布形態(tài)也因此發(fā)生了變化。

據(jù)地產顧問的數(shù)據(jù)，目前莫斯科現(xiàn)有優(yōu)質輕工業(yè)地產總面積約為53.7萬平方米，其中空置面積僅5萬平方米。而據(jù)負責莫斯科地區(qū)輕工業(yè)地產項目的開發(fā)商“Parametr”統(tǒng)計，僅今年前10個月，俄羅斯輕工業(yè)地產需求已經超過220萬平方米。盡管預計到年底將新增34.5萬平方米的供給，這一數(shù)字已超過過去3年的總和，但由于租賃需求旺盛，市場短缺的情況仍難以緩解，企業(yè)對輕工業(yè)地產的興趣預計將繼續(xù)攀升。

除區(qū)域綜合開發(fā)計劃外，進口替代生產政策的推進，也是企業(yè)保持對輕工業(yè)地產高度興趣的長期驅動力之一。制造企業(yè)是輕工業(yè)地產的最大需求方，其次是傳統(tǒng)零售業(yè)，再次是電子商務和物流行業(yè)。

吸引投資者

得益于穩(wěn)定的租賃需求和高于其他地產項目的投資回報率，輕工業(yè)地產不僅吸引了企業(yè)關注，也成為投資者眼中的優(yōu)質資產。據(jù)Parametr估算，輕工業(yè)地產市場A級項目最低交易金額約為7000萬盧布（100盧布約合7元人民幣），與優(yōu)質底商項目相當。同時，在12至18個月的建設周期內，輕工業(yè)地產項目價格最高可上漲40%。

投資者還看重其較短的投資回收期。相比其他商業(yè)地產，輕工業(yè)地產投資回收期平均不超過7年，年租金回報率為14%至16%。

此外，項目建成后即可直接出租，無需進行額外裝修，大大降低了運營成本。再加上進入輕工業(yè)地產市場的資金門檻相對較低，對新老投資者都極具吸引力。

場地使用的靈活性也賦予了輕工業(yè)地產更強的抗風險能力。即使消費需求和經濟形勢發(fā)生變化，這種場地也可以適應不同類型業(yè)務，吸引到范圍更廣的買家和租戶。

制造企業(yè)在業(yè)務發(fā)展階段往往不具備購買場地的能力，因此從投資者手中租用輕工業(yè)地產成了他們搬遷到現(xiàn)代化空間的唯一選擇。此外，一級市場上80%至90%的輕工業(yè)地產是由業(yè)主購買自用，這意味著投資者用于出租的場地幾乎沒有競爭風險。

分析人士預測，盡管銀行融資成本上升可能會導致2025年莫斯科商業(yè)地產交易量下降，但這反而可能進一步降低輕工業(yè)地產投資者之間的競爭壓力。

一個成功案例

Parametr先基諾工業(yè)園是備受關注的輕工業(yè)地產投資項目之一，位于基輔公路和卡盧加公路之間的莫斯科中央環(huán)路沿線，距莫斯科大環(huán)路僅30分鐘車程。得益于便利的交通，高質量的建筑和完善的配套設施，這一園區(qū)吸引了眾多制造企業(yè)的目光。

目前，該工業(yè)園的一期項目已全部售罄，園區(qū)內已有水處理設備、化妝品、醫(yī)療用品等多個行業(yè)的制造商入駐。項目二期正在積極建設中，預計將在2025年底竣工。此外，Parametr在莫斯科其他熱門地區(qū)的新工業(yè)園區(qū)也將上市銷售。

本文刊載自《環(huán)球時報》“透視俄羅斯”專刊，內容由《俄羅斯報》提供。